Sözleşmeden Dönme ve Tapu İptali Tescil Talebinin Sınırları

Giriş

Hukukumuzda, bir taşınmazın üçüncü kişiye harici satışında yaşanan uyuşmazlıklar, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan durumlarda, önemli hukuki sorunlara yol açmaktadır.

Bu karar, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin, yüklenici ile akdettiği sözleşmeden dönme beyanının hukuki sonuçlarını ele almaktadır.

Ayrıca, bu beyan sonrasında arsa sahibi aleyhine yöneltebileceği taleplerin sınırlarını da irdelemektedir.

Yargıtay’ın Aradığı Şartlar

Yargıtay uygulamasına göre, bir taşınmazın harici satışına ilişkin uyuşmazlıklarda, alıcının taleplerinin niteliği büyük önem taşır.

“Alıcı, sözleşmenin ifa edilmemesi üzerine yükleniciye gönderdiği ihtarname ile ifadan vazgeçtiğini ve müspet zararının tazminini talep ettiğinde, bu beyan hukuki sonuçlar doğurur.”

Mahkeme, bu tür durumlarda, alıcının ifadan vazgeçtiğini bildiren beyanını esas almakta ve onun bu tercihini bağlayıcı kabul etmektedir.

Bu tercih, alıcının sözleşmenin aynen ifasını talep hakkından feragat ettiği anlamına gelmektedir.

Uygulama ve İspat

İlgili hakkın talep edilmesi veya davanın kazanılması için, öncelikle taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkinin niteliği ve kapsamı netleştirilmelidir.

Birleşen dava kapsamında arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil talebi yöneltilirken, yüklenici ile yapılan satış sözleşmesinin arsa sahibini doğrudan bağlayıp bağlamadığı incelenmelidir.

Eğer alıcı, yüklenici ile olan sözleşmesinden dönme hakkını kullanmış ve tazminat talebinde bulunmuşsa:

• Aynı anda temlik sözleşmesinin tarafı dahi olmayan arsa malikine karşı tapu iptali ve tescil gibi ifaya yönelik taleplerde bulunması,

• Önceki beyanıyla çeliştiği için hukuken mümkün görülmemektedir.

Sonuç

Yargıtay’ın bu karardaki bakış açısına göre:

1. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve yükleniciye karşı sözleşmeden dönme hakkını kullanarak müspet zararının tazminini talep eden bir alıcı, bu talebiyle ifadan vazgeçtiğini açıkça beyan etmiş sayılır.

2. Bu durumda, alıcının, temlik sözleşmesinin tarafı olmayan arsa malikine karşı, önceki talebiyle çelişecek şekilde tapu iptali ve tescil isteminde bulunması mümkün değildir.

Özetle: Hukuki sorunun nihai çözüm yolu, alıcının yaptığı tercihe sadık kalınarak, sözleşmeden dönmenin sonuçları çerçevesinde talep ettiği zararın karşılanmasıdır.